Les villes sont envahies de panneaux « dernières opportunités pour investisseurs », « défiscalisez avec ce projet immobilier », etc… Le slogan « quand le bâtiment va, tout va » se confirme-t-il toujours aujourd’hui ? La forte crise économique que connait le pays épargnerait-elle l’immobilier ?
L’investissement locatif toujours en vogue ?
A force de voir pousser des immeubles neufs de logements, nous sommes nombreux à nous demander qui va habiter dans tous ces logements : l’offre n’est-elle pas en train de dépasser la demande ?
Lorsqu’un investisseur potentiel se renseigne sur un projet immobilier, le promoteur lui vante toujours l’emplacement très bien situé, les demandes importantes de locataires sur le secteur, les avantages fiscaux dont il va profiter, le rendement intéressant, etc… Cependant, mieux vaut un peu connaitre la ville et le quartier afin de se faire sa propre opinion sur les chances de trouver un locataire car la réalité de la demande locative n’est pas toujours existante. Transports, commerces, écoles, universités, espaces verts, services médicaux sont les principaux arguments dont il faut vérifier la proximité. Il faut également s’interroger sur la taille du logement : les studios et F1 pullulent mais sont-ils encore les plus demandés à l’heure du développement de la colocation chez les étudiants mais aussi chez les familles monoparentales ?
Ne vous faites pas piéger car si vous investissez dans un bien mal situé qui s’avère peu ou pas rentable, vous aurez du mal à le revendre si l’idée vous titille.
Vision sociale et avantages fiscaux : ne pas se laisser bercer
« Robien », « Scellier », et à peine sorti le « Duflot » est remplacé par le « Pinel » ?! Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier locatif se multiplient, se succèdent afin de soutenir le marché de la construction, mais cela donne lieu à des dérives de la part des promoteurs qui n’hésitent pas à proposer des programmes dans des zones où le marché locatif est très faible.
On nous répète toujours que l’augmentation du prix des logements s’explique par leur rareté : il manquerait 800.000 logements en France ?! Curieux alors que le nombre de logements vacants augmente (entre un et deux millions de logements vacants en France) ?! En fait, les chiffres ont été déformés pour les rendre plus intéressants car il s’agit de 800.000 personnes en manque de logement (rapport de la Fondation Abbé Pierre de 2006).
Malgré tout, il faut reconnaitre que les logements neufs sont de plus en plus préférés aux logements dans l’ancien : les premiers étant moins énergivores, les factures d’énergie viendront moins grever le budget du foyer.
Attention cependant à une pratique qui se développe à vitesse grand V, un peu partout, sans que cela se fasse au profit des locataires des bailleurs sociaux : les offices HLM des villes achètent de plus en plus sur plans en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) des logements construits par des promoteurs immobiliers privés pour les proposer dans leur parc de logements sociaux. Il s’agit d’un mélange public-privé destiné, soit disant, à favoriser la mixité, mais en réalité, dans ce type de logements, les loyers sont souvent trop élevés pour être destinés aux revenus modestes. Ne rêvons pas, les promoteurs immobiliers n’ont qu’un objectif : assurer leur rentabilité.
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